Page 43 - Majalah REI Edisi September 2023

GAGASAN

jang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun,
dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama
30 tahun.
Setelah jangka waktu pemberian, perpan-
jangan, dan pembaruan berakhir, maka tanah
HGU, HGB dan Hak Pakai kembali menjadi
tanah HPL.
Mitigasi Risiko
Ketiga keistimewaan terkait dengan ke-
tentuan hak-hak atas tanah IKN, tentu saja
memiliki daya tarik bagi investor untuk dapat
berinvestasi. Investor dapat segera melakukan
kalkulasi atas kelayakan bisnis yang akan diin-
vestasikan terkait keistimewaan itu.
Meskipun demikian, adalah sangat wajar
jika pelaku usaha properti menimbang-nim-
bang risiko bisnis yang bakal dihadapi menje-
lang suksesi kepemimpinan di tanah air.
Pelaku usaha properti yang bermaksud
berinvestasi di IKN maka harus mempertim-
FOTO-FOTO: ISTIMEWA bangkan paket istimewa itu dengan langkah-
langkah mitigasi risiko hukum. Pertama, pelaku
Tanah yang dialokasikan oleh Otorita lKN waktu yang sangat panjang. Keadaan ini ber- usaha properti harus memperhatikan kembali
kepada pelaku usaha dapat diberikan hak beda dengan hak-hak atas tanah yang terbit perjanjian kerjasama pemanfaatan lahan yang
atas tanah berupa HGU, HGB atau Hak Pakai dari pemegang HPL yang diatur dalam regulasi dibuat. Pastikan perjanjian yang sudah dise-
sesuai dengan peruntukan kegiatan usaha. lain dengan pemegang hak berupa instansi pakati sudah melindungi kepentingan pelaku
Pengalokasian bagian tanah HPL kepada pela- pemerintah pusat, pemerintah daerah, BUMN/ usaha dari aspek jangka waktu, kemungkinan
ku usaha dituangkan dalam bentuk perjanjian BUMD, BHMN/BHMD, Bank Tanah atau badan perpanjangan dan pembaruan hak serta ke-
antara Otorita IKN dengan pelaku usaha. Oto- hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat. mungkinan untuk diberikan dalam siklus kedua.
rita IKN memberikan jaminan kepastian jangka Jangka waktu HGU di atas HPL Otorita Selain itu harus pula dipastikan kemung-
waktu HGU, HGB, atau hak pakai kepada pelaku IKN diberikan paling lama 95 tahun. Jangka kinan hak-hak atas tanah yang terbit dari HPL
usaha yang dimuat dalam perjanjian. waktu HGB di atas HPL Otorita lKN diberikan dapat dijadikan jaminan untuk mendapatkan
Dalam hal Otorita IKN mengalokasikan paling lama 80 tahun. Dan jangka waktu hak kredit atau pembiayaan dari perbankan.
bagian tanah HPL kepada Pelaku Usaha, maka pakai di atas HPL Otorita IKN diberikan paling Kedua, pelaku usaha properti harus me-
status tanahnya tetap menjadi aset dalam lama 80 tahun. Jangka waktu hak atas tanah nyadari dalam UU IKN, Otorita lKN memiliki
pengelolaan Otorita lKN dan hak atas tanah di itu dapat diberikan dalam satu siklus pertama. kewenangan menetapkan sendiri peraturan
atas HPL didaftarkan atas nama pelaku usaha. Bahkan kepada pemegang haknya terdapat dalam rangka penyelenggaraan Pemerintahan
Jangka waktu hak atas tanah di atas HPL kemungkinan untuk diberikan kembali pada Daerah Khusus IKN, kecuali peraturan yang ha-
diberikan tentu saja tidak boleh melebihi siklus kedua. rus mendapatkan persetujuan DPR.
jangka waktu dalam perjanjian pemanfaatan Jangka waktu hak atas tanah HGU, HGB Perjanjian kerjasama pemanfaatan lahan
tanah terhitung sejak tanggal perjanjian pe- dan Hak Pakai dari tanah HPL Otorita IKN ini yang dibuat dengan Otorita IKN selaku pe-
manfaatan tanah. HGU adalah hak untuk me- berbeda dengan jangka waktu hak atas tanah megang HPL harus sudah mengakomodir
ngusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh yang sama dengan pemegang HPL yang lain. kepentingan hukum yang dapat diuji keabsa-
negara, guna perusahaan pertanian, perika- Perhatikan saja ketentuan dalam PP No. 18 ta- hannya baik dari segi hukum perdata dan tidak
nan atau peternakan. HGB adalah hak untuk hun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas terkecuali dari hukum publik.
mendirikan bangunan atas tanah yang bukan Tanah, Satuan Rumah Susun dan pendaftaran Ketiga, investor swasta terutama dari
miliknya sendiri. Tanah. Dalam ketentuan ini jangka waktu ber- modal asing yang berinvestasi di IKN juga ha-
Sedangkan Hak Pakai ada ada yang bersifat laku hak yang terbit dari HPL lebih singkat. rus memperhatikan prinsip nasionalitas hak-
publik, artinya hanya dapat dipergunakan te- HGU diberikan untuk jangka waktu paling hak atas tanah terutama terkait HGU dan HGB
tapi tidak dapat dialihkan (right to use &right of lama 35 tahun, diperpanjang untuk jangka serta ketentuan dalam penanaman modal.
disposal) dan ada juga hak pakai yang bersifat waktu paling lama 25 tahun dan diperbarui Badan hukum yang didirikan harus merupakan
privat artinya dapat digunakan dan dapat pula untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. HGB badan hukum Indonesia dan berkedudukan di
dialihkan oleh pemegang haknya. di atas tanah HPL diberikan untuk jangka waktu Indonesia. n
paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jang-
Jangka Waktu ka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui *). Penulis adalah Praktisi Hukum Properti
HGU, HGB dan Hak Pakai yang diterbitkan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak dan Perbankan berdomisili di Jakarta.
dari perjanjian kerjasama pemanfaatan lahan pakai privat di atas tanah HPL diberikan untuk Korespondensi dapat dilakukan melalui email:
HPL yang dimiliki Otorita IKN memiliki jangka jangka waktu paling lama 30 tahun diperpan- dzakywanandamumtazk@gmail.com

RealEstat Indonesia | Edisi 201, September 2023 | 43